Ein Verkäufer in Hamburg inseriert seine Eigentumswohnung auf einem bekannten Portal. Innerhalb von 48 Stunden melden sich zwölf Interessenten. Einer davon wirkt besonders seriös: Er schickt eine Gehaltsbescheinigung, eine Schufa-Auskunft und einen Personalausweis per E-Mail. Alle Dokumente sehen makellos aus. Was der Verkäufer nicht weiß: Sämtliche Unterlagen wurden von einer KI generiert. Der vermeintliche Käufer existiert nicht.
Dieser Fall ist kein Einzelfall mehr. Laut dem Bundeskriminalamt haben sich Betrugsversuche im Immobiliensegment, die auf gefälschten digitalen Dokumenten basieren, zwischen 2022 und 2024 mehr als verdreifacht. Die Qualität der Fälschungen hat sich dabei so stark verbessert, dass selbst erfahrene Makler sie ohne technische Hilfsmittel kaum noch erkennen können.
Wie KI den Immobilienbetrug verändert hat
Früher waren gefälschte Dokumente erkennbar: falsche Schriftarten, schlechte Auflösung, inkonsistente Formatierungen. Heute erzeugen Werkzeuge wie Midjourney, Adobe Firefly oder spezialisierte Dokumenten-Generatoren täuschend echte Personalausweise, Kontoauszüge und Einkommensnachweise. Ein KI-generiertes Gesichtsfoto auf einem Ausweis besteht mittlerweile viele einfache Echtheitsprüfungen.
Auf der Käuferseite sieht das Bild nicht besser aus. Betrüger inserieren Wohnungen und Häuser, die ihnen gar nicht gehören, mit professionell wirkenden Exposés. Die Fotos stammen aus öffentlich zugänglichen Immobilienportalen oder werden durch KI leicht verändert, um eine Rückwärtssuche zu erschweren. Interessenten zahlen eine Reservierungsgebühr oder sogar eine Kaution und erhalten danach keinen Kontakt mehr. Durchschnittlicher Schaden pro Fall: zwischen 1.500 und 8.000 Euro, in Einzelfällen deutlich mehr.
Synthetische Identitäten: das unterschätzte Risiko
Besonders gefährlich sind sogenannte synthetische Identitäten. Dabei kombinieren Betrüger echte Daten, etwa eine gültige Steueridentifikationsnummer aus einem Datenleck, mit fiktiven Angaben wie Name, Adresse und Foto. Das Ergebnis ist eine Identität, die in keiner Negativ-Datenbank auftaucht, weil die Basisdaten real sind. Schufa-Anfragen liefern dann einen sauberen Befund, obwohl die Person als Kombination so nie existiert hat.
Für Notare, Makler und Privatverkäufer ist das ein ernstes Problem. Der Standard-Identifikationsprozess, also das Vorzeigen eines Ausweises und der Abgleich mit dem Gesicht, reicht gegen synthetische Identitäten nicht aus, wenn das Foto KI-generiert und der Ausweis hochwertig gefälscht ist.
Regionale Märkte sind besonders betroffen
Wer glaubt, Betrug dieser Art betreffe nur anonyme Großstädte, irrt. Auch in mittelgroßen Städten mit aktiven Immobilienmärkten häufen sich die Fälle. In Nordrhein-Westfalen etwa registrierte die Verbraucherzentrale 2024 einen deutlichen Anstieg von Beschwerden rund um betrügerische Miet- und Kaufangebote. Gerade weil der persönliche Kontakt in regionalen Märkten als selbstverständlich gilt, senkt das die Wachsamkeit.
Wer eine Immobilientransaktion plant und dabei auf einen seriösen Ansprechpartner vor Ort setzt, ist klar im Vorteil. Ein etablierter Immobilienmakler Münster kennt nicht nur den lokalen Markt, sondern verfügt auch über eingespielten Prozesse zur Identitätsprüfung und kann verdächtige Anfragen früh erkennen, weil persönliche Besichtigungen und direkte Kommunikation zum Standard gehören.
Das ist kein Werbepunkt, sondern ein strukturelles Argument: Betrug gedeiht dort am besten, wo Distanz und Anonymität herrschen. Eine rein digitale Abwicklung ohne persönlichen Kontakt ist das ideale Umfeld für KI-gestützte Fälschungen.
Praktische Schutzmaßnahmen für Käufer und Verkäufer
Es gibt konkrete Schritte, die das Risiko deutlich reduzieren. Kein Einzelschritt ist ein Allheilmittel, aber die Kombination mehrerer Maßnahmen macht Betrug erheblich schwieriger.
- Videocall vor dem Erstkontakt: Wer einen Interessenten oder Anbieter nicht per Videoanruf sprechen kann oder will, liefert bereits ein Warnsignal. Deepfake-Videos in Echtzeit sind zwar möglich, aber noch aufwendig und selten.
- Dokumente nur über gesicherte Kanäle: Keine Scan-PDFs per E-Mail als alleinige Grundlage. Wer Bonitätsnachweise oder Ausweise akzeptiert, sollte auf zertifizierte digitale Identifikationsverfahren setzen (zum Beispiel Video-Ident über Banken).
- Rückwärtssuche bei Fotos: Exposé-Fotos lassen sich mit Google Lens oder TinEye auf Mehrfachverwendung prüfen. Taucht dasselbe Bild unter anderen Adressen auf, ist Vorsicht geboten.
- Grundbuchauszug direkt anfordern: Verkäufer sollten immer einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen können. Käufer können diesen selbst beim zuständigen Amtsgericht beantragen und so sicherstellen, dass der vermeintliche Eigentümer auch wirklich eingetragen ist.
- Keine Vorauszahlungen ohne Notarvertrag: Reservierungsgebühren an Privatpersonen ohne notarielle Absicherung sind rechtlich fragwürdig und praktisch kaum rückholbar.
Was die Branche tun muss
Einzelne Schutzmaßnahmen reichen langfristig nicht aus, wenn die Branche keine einheitlichen Standards entwickelt. In anderen Ländern, etwa den Niederlanden und Schweden, sind digitale Identitätsprüfungen über staatliche Systeme bei Immobilientransaktionen bereits Pflicht. Deutschland hinkt hier strukturell hinterher.
Maklerverbände fordern seit 2023 verstärkt, dass KI-Erkennungstools in die Prüfprozesse integriert werden. Werkzeuge wie der „AI or Not“-Detektor für Bilder oder spezialisierte Dokumentenprüfsoftware von Anbietern wie IDnow werden zunehmend eingesetzt, aber noch nicht flächendeckend. Die Kosten für solche Tools liegen für Makler bei etwa 50 bis 200 Euro monatlich, je nach Volumen. Für das Risiko, das sie abdecken, ist das überschaubar.
Notare tragen ebenfalls eine wachsende Verantwortung. Die Bundesnotarkammer hat 2024 klargestellt, dass die Sorgfaltspflichten bei der Identitätsfeststellung auch digitale Verfahren umfassen müssen. Wer als Notar nur auf den vorgelegten Ausweis schaut, ohne weitere Prüfschritte zu unternehmen, handelt bei begründetem Verdacht fahrlässig.
Vertrauen bleibt das Fundament
Immobiliengeschäfte sind Vertrauensgeschäfte. Das gilt für den Kauf der ersten Eigentumswohnung genauso wie für den Verkauf eines Familienhauses nach Jahrzehnten. KI-gestützter Betrug greift genau dieses Vertrauen an, und zwar mit einer Präzision, die frühere Betrugsformen nicht hatten.
Die Antwort darauf ist keine Technologiefeindlichkeit. Digitale Prozesse haben den Immobilienmarkt an vielen Stellen verbessert. Die Antwort ist Wachsamkeit kombiniert mit strukturierten Prüfprozessen. Wer zu viel Bequemlichkeit über Sorgfalt stellt, weil ein Dokument gut aussieht oder ein Interessent besonders professionell wirkt, setzt viel aufs Spiel.
Die wichtigste Faustregel bleibt simpel: Alles, was sich ausschließlich digital abspielt und dabei zu reibungslos funktioniert, verdient einen zweiten Blick.
