Mallorca hat rund 22.000 deutsche Einwohner mit offiziellem Wohnsitz. Die tatsächliche Zahl derer, die sich den Großteil des Jahres auf der Insel aufhalten, liegt deutlich höher. Der Immobilienmarkt spiegelt diese Nachfrage: Die Preise haben sich in vielen Lagen seit 2015 mehr als verdoppelt, Angebot und Nachfrage klaffen auseinander, und wer ohne Vorbereitung sucht, verliert schnell Zeit und Geld.
Was den Markt auf Mallorca besonders macht
Mallorca ist kein einheitlicher Immobilienmarkt. Zwischen einer Finca im Inselinneren, einem Stadtapartment in Palma und einer Villa an der Südwestküste liegen nicht nur stilistische, sondern massive preisliche Unterschiede. Im Südwesten, zwischen Portals Nous und Andratx, werden Villen regelmäßig für fünf bis zehn Millionen Euro gehandelt. In Palma kostet ein renoviertes Apartment mit zwei Schlafzimmern im Stadtzentrum zwischen 400.000 und 700.000 Euro. Wer ins Inselinnere schaut, findet noch Fincas ab 300.000 Euro, allerdings oft mit erheblichem Renovierungsbedarf.
Was den Markt zusätzlich kompliziert: Ein großer Teil der Objekte wird nie öffentlich inseriert. Viele Transaktionen laufen über Netzwerke und Makler, die ihre besten Angebote gezielt an Stammkunden weitergeben. Wer nur auf den großen Portalen sucht, sieht nur einen Ausschnitt des verfügbaren Angebots.
Die wichtigsten Lagen im Überblick
Für die Wahl der richtigen Lage lohnt es sich, die eigenen Prioritäten klar zu benennen. Wer ganzjährig auf der Insel lebt, stellt andere Anforderungen als jemand, der eine Ferienimmobilie mit Vermietungspotenzial sucht.
- Palma: Urbanes Leben, gute Infrastruktur, internationale Schulen, Flughafen in 15 Minuten. Hohe Nachfrage, wenig Neubau im historischen Zentrum.
- Südwesten (Calvià, Andratx): Prestige-Lagen, international geprägt, hohe Einstiegspreise. Viele deutsche und britische Käufer.
- Norden (Pollença, Alcúdia): Ruhiger, naturnaher, günstigere Preise als der Südwesten. Beliebt bei Familien und Langzeitbewohnern.
- Inselinnere (Raiguer, Pla de Mallorca): Traditionelle Fincas und Landhäuser, landwirtschaftlich geprägtes Umfeld, wenig Tourismus.
Wer sich noch nicht festgelegt hat, sollte mindestens zwei bis drei Wochen auf der Insel verbringen, verschiedene Gemeinden abfahren und sich nicht von einem einzigen Besuch leiten lassen. Das Gefühl für Entfernungen und Alltagswege entwickelt sich erst nach einiger Zeit.
Wie die Suche in der Praxis funktioniert
Die meisten erfolgreichen Käufer kombinieren mehrere Ansätze. Zunächst lohnt die Recherche auf etablierten spanischen und deutschen Portalen, um ein Preisverständnis aufzubauen. Parallel dazu sollte frühzeitig Kontakt zu einem lokalen Makler aufgebaut werden. Ein guter Makler auf Mallorca kennt nicht nur aktuelle Angebote, sondern auch die Besonderheiten einzelner Gemeinden, informelle Verkaufsabsichten und typische Fallstricke bei der Baugenehmigung.
Wer konkret sucht, sollte sich auch die Immobilienangebote auf Mallorca von spezialisierten Agenturen ansehen, die den Markt über Jahre hinweg kennen und sowohl Käufer als auch Verkäufer betreuen. Der direkte Kontakt zu solchen Anbietern spart oft Wochen gegenüber der reinen Online-Suche.
Wichtig: Auf Mallorca ist die Beauftragung eines Maklers durch den Käufer weniger verbreitet als in Deutschland. Häufig wird die Provision vom Verkäufer bezahlt oder geteilt. Das sollte vorab schriftlich geklärt werden.
Rechtliche Grundlagen und Steuern nicht unterschätzen
Der Kaufprozess in Spanien unterscheidet sich grundlegend vom deutschen Ablauf. Nach dem Einigen auf einen Preis wird zunächst ein Vorvertrag (Contrato de Arras) geschlossen und eine Anzahlung von meist zehn Prozent geleistet. Platzt der Kauf durch den Käufer, ist diese Anzahlung weg. Zieht der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte erstatten.
Notartermin und Grundbucheintrag erfolgen zeitgleich beim Notar. Entscheidend ist die vorherige Due Diligence durch einen unabhängigen Rechtsanwalt. Dieser prüft unter anderem:
- Ob das Objekt lastenfrei im Grundbuch eingetragen ist
- Ob alle baulichen Veränderungen genehmigt wurden
- Ob die NIE-Nummer (Identifikationsnummer für Ausländer) des Käufers vorliegt
- Ob Schulden gegenüber der Gemeinde oder der Eigentümergemeinschaft bestehen
Die Kaufnebenkosten auf Mallorca liegen bei Bestandsimmobilien in der Regel zwischen zehn und zwölf Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind die Grunderwerbsteuer (ITP, gestaffelt bis zu elf Prozent ab einem Kaufpreis über einem Million Euro), Notarkosten und Grundbuchgebühren. Neubauten unterliegen der Mehrwertsteuer von zehn Prozent zuzüglich einer Stempelsteuer von 1,5 Prozent.
Mieten statt kaufen: Wann das sinnvoller ist
Nicht jeder sollte sofort kaufen. Wer zum ersten Mal auf der Insel lebt, unterschätzt häufig, wie unterschiedlich sich die einzelnen Gemeinden anfühlen, abhängig von Jahreszeit, Wetterlage und eigenem Alltag. Ein Jahr zur Miete gibt die Möglichkeit, die Insel wirklich kennenzulernen, bevor eine Kaufentscheidung mit sechsstelliger Summe fällt.
Langzeitmietverträge auf Mallorca laufen nach spanischem Recht in der Regel über fünf Jahre mit Option auf Verlängerung. Die Mieten in Palma für eine 80-Quadratmeter-Wohnung liegen aktuell zwischen 1.200 und 1.800 Euro monatlich, in begehrten Stadtteilen wie Santa Catalina oder Son Armadans auch darüber. Touristisch orientierte Kurzzeitmieten sind kein Ersatz für eine Langzeitmiete: Sie sind teurer, rechtlich anders eingestuft und bieten keine Sicherheit.
Was vor dem ersten Besichtigungstermin geklärt sein sollte
Wer vorbereitet auf die Suche geht, spart Zeit und vermeidet Enttäuschungen. Vor dem ersten Termin sollten folgende Punkte feststehen:
- Klares Budget inklusive Nebenkosten und Renovierungsreserve
- Finanzierungsfähigkeit geklärt (spanische Banken finanzieren Ausländer bis zu 70 Prozent des Kaufpreises)
- NIE-Nummer beantragt oder in Bearbeitung
- Spanischer Rechtsanwalt mit Erfahrung in Immobiliensachen kontaktiert
- Klarheit über Nutzungsabsicht: Eigennutzung, Ferienvermietung oder gemischt
Mallorca bleibt trotz gestiegener Preise einer der attraktivsten Immobilienmärkte Europas. Wer systematisch vorgeht, lokale Expertise einbindet und nicht auf den ersten Zug aufspringt, findet auch heute noch Objekte, die zum eigenen Leben passen.
