Der Traum vom eigenen Haus in der Provence, einem Feriendomizil an der Atlantikküste oder einem Apartment in den Alpen ist für viele Deutsche nicht nur eine Urlaubsfantasie. Frankreich bleibt 2026 einer der beliebtesten Zielmärkte für deutsche Immobilienkäufer im Ausland. Die Preise in bestimmten Regionen haben sich nach den Zinsanstiegen der letzten Jahre teilweise stabilisiert, was Einstiegsmöglichkeiten schafft, die es 2022 so nicht gab. Wer jetzt kaufen möchte, sollte den Prozess allerdings genau kennen, denn das französische Immobilienrecht unterscheidet sich in einigen Punkten erheblich vom deutschen.
Der Kaufprozess: Zwei Verträge, ein Notar
In Frankreich läuft ein Immobilienkauf grundsätzlich in zwei Schritten ab. Zunächst wird ein Vorvertrag geschlossen, entweder als Compromis de vente oder als Promesse de vente. Der Compromis de vente ist der Regelfall: Beide Seiten verpflichten sich verbindlich, der Käufer zahlt eine Anzahlung von üblicherweise 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Ab Unterzeichnung läuft eine gesetzliche Rücktrittsfrist von zehn Tagen, innerhalb derer nur der Käufer ohne Angabe von Gründen zurücktreten kann.
Der eigentliche Kaufvertrag, der Acte authentique de vente, wird anschließend beim Notar beurkundet. Anders als in Deutschland gibt es in Frankreich keine Grunderwerbsteuer im klassischen Sinne, stattdessen fallen sogenannte droits de mutation an. Bei Bestandsimmobilien liegen diese je nach Département bei 5,09 bis 5,80 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt die Notargebühr von rund 0,8 bis 1 Prozent. Als Faustregel sollten deutsche Käufer bei älteren Objekten mit Nebenkosten von insgesamt 7 bis 8 Prozent rechnen. Bei Neubauten sinken die Nebenkosten auf etwa 2 bis 3 Prozent, da geringere Transfersteuern anfallen.
Welche Regionen sind 2026 besonders gefragt?
Die Nachfrage aus Deutschland konzentriert sich auf wenige Kernregionen. Die Provence und der Languedoc ziehen vor allem Käufer an, die ein Steinhaus mit Garten oder einen mas suchen. Hier beginnen realistische Budgets für renovierungsbedürftige Objekte bei rund 180.000 Euro, gepflegte Häuser mit Pool liegen schnell bei 400.000 bis 600.000 Euro und darüber. An der Atlantikküste, etwa im Baskenland oder der Vendée, sind die Preise in Strandnähe in den letzten Jahren stark gestiegen. Ein Ferienhaus mit direkter Küstenlage kostet dort selten unter 500.000 Euro.
Weniger beachtet, aber preislich interessant: der Zentralmassif, die Ardèche oder Teile der Normandie. In diesen Gegenden lassen sich Häuser mit Grundstück noch für 80.000 bis 150.000 Euro finden, allerdings mit entsprechendem Renovierungsbedarf und deutlich geringerem Vermietungspotenzial.
Vermietung: Chancen und steuerliche Pflichten
Viele deutsche Käufer wollen ihre Ferienimmobilie in Frankreich auch vermieten, wenn sie nicht selbst dort sind. Das ist grundsätzlich möglich und in vielen Regionen wirtschaftlich sinnvoll. Wer sein Ferienhaus über Plattformen wie Airbnb oder Gîtes de France anbietet, muss sich jedoch mit dem französischen Steuersystem auseinandersetzen.
Mieteinnahmen aus einer französischen Immobilie werden grundsätzlich in Frankreich versteuert. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Frankreich weist das Besteuerungsrecht für Immobilienerträge dem Belegenheitsstaat zu, also Frankreich. In Deutschland werden die Einnahmen dann im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt, erhöhen also den deutschen Steuersatz auf das übrige Einkommen. Wer jährliche Mieteinnahmen unter 77.700 Euro erzielt, kann in Frankreich das vereinfachte Régime micro-BIC nutzen, das einen pauschalen Abzug von 50 Prozent der Einnahmen als Betriebsausgaben erlaubt. Für kurzzeitig vermietete möblierte Ferienwohnungen gilt sogar ein Abzug von 71 Prozent, sofern die Einnahmen unter 188.700 Euro bleiben.
Wer sich vorab ein realistisches Bild vom touristischen Potenzial einer Region machen möchte, findet auf Plattformen, die sich auf Urlaub in Frankreich spezialisiert haben, nützliche Hinweise zu Beliebtheit und Saison einzelner Gebiete.
Finanzierung aus Deutschland: Was Banken verlangen
Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien grundsätzlich, aber mit strengeren Anforderungen als bei inländischen Objekten. Viele Kreditinstitute begrenzen den Beleihungsauslauf auf 60 bis 70 Prozent des Verkehrswerts. Das bedeutet: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro muss der Käufer mit Eigenkapital von mindestens 90.000 Euro plus Nebenkosten von rund 21.000 Euro rechnen, also einem Gesamteigenkapitalbedarf von über 110.000 Euro.
Alternativ bieten französische Banken vor Ort Finanzierungen an. Der Vorteil: Sie sind mit dem lokalen Markt vertraut und akzeptieren die Immobilie als alleinige Sicherheit. Der Nachteil: Kommunikation und Dokumentation laufen auf Französisch, und die Bonitätsprüfung für Ausländer kann aufwändiger sein. Wer diese Route wählt, sollte einen versierten Kreditmakler (courtier en crédit immobilier) einschalten.
Typische Fallstricke beim Kauf
- Servituten und Wegerechte: In ländlichen Gebieten Frankreichs sind Grunddienstbarkeiten häufig und nicht immer vollständig im Grundbuch eingetragen. Eine gründliche Prüfung durch den Notar ist zwingend.
- Pflichtdiagnosen: Vor dem Verkauf muss der Eigentümer ein Diagnosedossier vorlegen, das Asbest, Blei, Energieeffizienz, Termiten (in betroffenen Zonen) und weitere Punkte abdeckt. Fehlende oder veraltete Gutachten verzögern den Kauf.
- Gemeindliches Vorkaufsrecht: Französische Gemeinden haben bei vielen Immobilien ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar muss dieses abfragen, was den Prozess um mehrere Wochen verlängern kann.
- Erbrecht: Seit der EU-Erbrechtsverordnung von 2015 können EU-Bürger das Recht ihres Heimatstaates für ihren Nachlass wählen. Ohne ausdrückliche Rechtswahl gilt für in Frankreich belegene Immobilien jedoch weiterhin französisches Erbrecht. Eine klare testamentarische Regelung ist empfehlenswert.
Was 2026 besonders zu beachten ist
Frankreich hat die Anforderungen an die Energieeffizienz von Mietobjekten schrittweise verschärft. Seit Januar 2025 dürfen Immobilien der Energieklasse G nicht mehr neu vermietet werden. Für Klasse F gilt diese Regel ab 2028. Wer eine Ferienimmobilie kauft, die er vermieten möchte, sollte den DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sorgfältig prüfen. Ein schlechtes Energiezeugnis bedeutet nicht nur eingeschränkte Vermietbarkeit, sondern auch erhebliche Sanierungskosten.
Gleichzeitig fördert der französische Staat Sanierungsmaßnahmen über das Programm MaPrimeRénov‘. Auch Ausländer mit steuerpflichtigem Einkommen in Frankreich können diese Förderung unter bestimmten Bedingungen beantragen. Die Fördersätze hängen von der Einkommenshöhe und der Art der Maßnahme ab und wurden 2024 reformiert.
Insgesamt bleibt der Kauf einer Ferienimmobilie in Frankreich für Deutsche ein realistisches Vorhaben, das mit dem richtigen Vorbereitung gut funktioniert. Der wichtigste Rat: Einen erfahrenen zweisprachigen Notar oder Anwalt einzuschalten kostet einige Hundert Euro mehr, spart aber regelmäßig erheblich mehr an späteren Komplikationen.
