Von Redaktion BDO-Online · veröffentlicht am 05.08.2026
Ende September, spätestens Anfang Oktober stellen viele Mieter fest, dass die Heizung nicht warm wird, glucksende Geräusche macht oder einzelne Heizkörper kalt bleiben. Für Vermieter bedeutet das: Handwerkereinsatz auf eigene Kosten, genervte Mieter und im schlimmsten Fall eine Mietminderung. Dabei lässt sich ein Großteil dieser Probleme mit einer einfachen Sichtprüfung und Reinigung im Spätsommer verhindern.
Warum Heizkörper vor der Heizsaison Aufmerksamkeit brauchen
Heizkörper stehen die meisten Monate im Jahr ungenutzt herum. In dieser Zeit sammelt sich Staub zwischen den Lamellen, Thermostatventile können festsitzen, und Luft setzt sich im System fest. Staub auf Heizkörpern reduziert die Wärmeabgabe messbar: Eine Staubschicht von nur wenigen Millimetern kann die Effizienz um fünf bis zehn Prozent senken. Bei einer Gasheizung, die ohnehin schon teuer betrieben wird, summiert sich das über eine Heizsaison von Oktober bis April schnell auf zweistellige Mehrkosten pro Heizkörper.
Hinzu kommt das Thermostatventil. Bleibt es den Sommer über in Stellung 0 oder wird dauerhaft auf niedrigster Stufe belassen, kann der Stift im Ventil einrosten oder verkalken und sich nicht mehr bewegen. Das Ergebnis: Der Heizkörper heizt entweder gar nicht oder lässt sich nicht regulieren. Ein Austausch kostet zwischen 40 und 120 Euro, je nach Modell und Montageaufwand.
Reinigung: Was wirklich funktioniert
Für die Reinigung von Plattenheizkörpern mit Lamellen reicht ein Staubsauger mit schmaler Düse kombiniert mit einem Föhn oder einer Druckluftdose. Wer es gründlicher angehen will, nimmt einen langen, flexiblen Flaschenbürsten-Aufsatz oder einen speziellen Heizkörperpinsel. Wichtig: vor dem Reinigen den Heizkörper abschalten und vollständig abkühlen lassen, sonst verbrennt der aufgewirbelte Staub und hinterlässt Gerüche.
Röhrenheizkörper und Badheizkörper lassen sich leichter abwischen, weil weniger Zwischenräume vorhanden sind. Hier genügt ein feuchtes Tuch mit etwas Haushaltsreiniger. Auf aggressive Mittel oder Scheuermilch sollte man verzichten, da viele Beschichtungen empfindlich auf Säuren oder Lösungsmittel reagieren und die Oberfläche matt oder fleckig wird.
Wer mehrere Einheiten verwaltet und den Aufwand systematisch angehen möchte, findet unter anderem bei Diensten, die erklären, wie man Heizkörper vor der Heizsaison prüft, eine Übersicht zu gängigen Reinigungsmethoden und häufigen Fehlerquellen. Das lohnt sich besonders, wenn unterschiedliche Heizkörpertypen in verschiedenen Baujahren verbaut sind.
Entlüften: Der unterschätzte Schritt
Luft im Heizsystem ist die häufigste Ursache für kalt bleibende Bereiche im oberen Teil eines Heizkörpers. Beim Entlüften wird das Ventil an der oberen Seite des Heizkörpers mit einem Entlüftungsschlüssel (kostet unter 5 Euro) leicht geöffnet, bis das zischende Geräusch endet und ein dünner Wasserstrahl austritt. Dann sofort wieder schließen.
Wichtig dabei: Den Systemdruck im Blick behalten. Liegt der Wasserdruck an der Heizungsanlage vor dem Entlüften unter 1,5 bar, muss nach dem Entlüften nachgefüllt werden. Viele Eigentümer vergessen diesen Schritt, was zu Druckabfall und im schlimmsten Fall zu einem kompletten Heizungsausfall führen kann. Ein einfaches Manometer am Heizkessel zeigt den aktuellen Druck an.
Thermostatventile: Beweglich halten, Kosten sparen
Thermostatventile sollten im Sommer mindestens einmal pro Monat kurz auf- und zugedreht werden, um ein Festsetzen des Stifts zu verhindern. Wer das verpasst hat, kann im September noch gegensteuern: Stift mit einem feuchten Tuch befeuchten, Thermostatkappe abdrehen und den Stift vorsichtig mit einer Zange leicht hin und her bewegen. Das gelingt in vielen Fällen ohne Werkzeugaufruf.
Smarte Thermostate, die derzeit in vielen Bestandswohnungen nachgerüstet werden, haben dieses Problem seltener, weil der Motor intern das Ventil regelmäßig bewegt. Bei einer Nachrüstung sollte man jedoch prüfen, ob das Ventilgewinde kompatibel ist. Der Gewindedurchmesser M30 x 1,5 ist am häufigsten verbaut, aber Herstellermarken wie Heimeier, Danfoss oder Oventrop verwenden teils Adapter.
Checkliste für Eigentümer und Vermieter
Die folgende Übersicht fasst zusammen, was vor dem Start der Heizsaison geprüft werden sollte. Der ideale Zeitpunkt liegt zwischen Mitte August und Ende September:
- Heizkörper abstauben: Lamellen und Zwischenräume mit Bürste, Staubsauger oder Druckluft reinigen
- Oberflächen abwischen: Feuchtes Tuch, keine aggressiven Reinigungsmittel
- Thermostatventile prüfen: Stift muss sich leicht bewegen lassen, ggf. gangbar machen
- Heizkörper entlüften: Ventil öffnen bis Wasser austritt, anschließend Systemdruck kontrollieren
- Systemdruck prüfen: Sollwert zwischen 1,5 und 2,0 bar, bei Bedarf Wasser nachfüllen
- Probelauf starten: Heizung kurz aufdrehen, alle Heizkörper auf gleichmäßige Erwärmung prüfen
- Dichtungen und Anschlüsse kontrollieren: Auf Feuchtigkeitsflecken oder Kalkablagerungen an Verbindungsstellen achten
- Heizkurve am Kessel prüfen: Einstellung an die Dämmqualität des Gebäudes anpassen
Was Vermieter rechtlich beachten sollten
Vermieter sind verpflichtet, Mietwohnungen im Winter mit Heizwärme zu versorgen. Nach der gängigen Rechtsprechung gilt ein Mindestwert von 20 Grad Celsius in Wohn- und Schlafräumen zwischen 6 und 23 Uhr. Wer diese Temperaturen nicht gewährleisten kann, riskiert eine Mietminderung von zehn bis zwanzig Prozent der monatlichen Nettokaltmiete, je nach Ausmaß des Mangels und Rechtsprechung des zuständigen Gerichts.
Eine vorsorgende Wartung vor dem Herbst reduziert dieses Risiko erheblich. Gleichzeitig lässt sie sich als Instandhaltungsmaßnahme steuerlich absetzen, sofern sie im Rahmen einer Vermietungstätigkeit erfolgt. Wer mehrere Einheiten betreibt, sollte Wartungsdatum und durchgeführte Maßnahmen schriftlich dokumentieren, zum Beispiel in einer einfachen Tabelle pro Wohneinheit und Heizsaison. Das schützt im Streitfall.
Der Aufwand für eine vollständige Sichtprüfung und Reinigung aller Heizkörper in einer Dreizimmerwohnung liegt bei etwa zwei bis drei Stunden. Das ist wenig im Vergleich zu einem Notdienstbesuch eines Heizungstechnikers, der allein für die Anfahrt und eine Stunde Arbeit 150 Euro und mehr kostet, oft mit Zuschlägen für Wochenend- oder Abendtermine.
