Wer in Deutschland eine Eigentumswohnung kaufen will, braucht nach wie vor in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, dazu Kaufnebenkosten von sieben bis zehn Prozent des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 350.000 Euro sind das schnell 90.000 Euro, die vor der ersten Bankanfrage auf dem Konto liegen müssen. Für viele Berufstätige unter 40 ist das schlicht nicht vorhanden. Immobilien galten deshalb lange als Anlageform für Erben und Gutverdiener. Das verschiebt sich gerade.
Was Crowdfunding mit Immobilien zu tun hat
Beim Immobilien-Crowdfunding bündeln viele Privatpersonen kleine Beträge, um gemeinsam in ein Objekt oder Bauprojekt zu investieren. Plattformen wie Exporo, Engel & Völkers Digital Invest oder Bergfürst haben dieses Modell in Deutschland etabliert. Der Einstieg beginnt oft bei 500 Euro, manche Plattformen gehen inzwischen auf 100 Euro runter.
Das Grundprinzip: Ein Projektentwickler sucht Kapital für einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie. Statt alles über eine Bank zu finanzieren, holt er sich einen Teil des Geldes über eine Crowdfunding-Plattform. Anleger stellen dieses Kapital als nachrangiges Darlehen zur Verfügung, bekommen dafür Zinsen und am Ende der Laufzeit ihr Geld zurück. Die Laufzeiten liegen typischerweise zwischen zwölf und 36 Monaten, die angebotenen Zinsen bewegen sich je nach Projekt und Risiko zwischen fünf und neun Prozent pro Jahr.
Was sich 2026 konkret verändert hat
Nach den Verwerfungen auf dem deutschen Immobilienmarkt zwischen 2022 und 2024 hat sich die Branche neu sortiert. Einige Plattformen sind verschwunden, andere haben ihre Risikoprüfung deutlich verschärft. Was bleibt, ist robuster. Für Anleger bedeutet das: Die Auswahl ist kleiner, aber die verbleibenden Projekte durchlaufen härtere Prüfverfahren.
Gleichzeitig hat die BaFin ihre Aufsicht ausgeweitet. Seit dem europäischen Crowdfunding-Regelwerk, das ab 2024 schrittweise greift, benötigen Plattformen eine EU-weite Zulassung als European Crowdfunding Service Provider (ECSP). Das erhöht die Transparenzpflichten gegenüber Anlegern und vereinheitlicht, welche Informationen vor einer Investition offengelegt werden müssen. Für Privatanleger ist das ein echter Fortschritt gegenüber dem eher wilden Wachstum der Branche vor 2020.
Wer sich einen strukturierten Überblick über aktuelle Projekte und Plattformen verschaffen will, findet bei Crowdfunding Immobilien eine Übersicht mit Vergleichsdaten zu Laufzeiten, Mindestbeträgen und bisherigen Renditen verschiedener Anbieter.
Für wen das Modell taugt
Crowdfunding eignet sich nicht als Ersatz für den klassischen Immobilienkauf. Wer am Ende eine eigene Wohnung oder ein Haus besitzen will, kommt um Eigenkapital und Bankfinanzierung nicht herum. Als Einstieg in Immobilieninvestments oder als Beimischung im Portfolio funktioniert es dagegen gut.
Drei typische Nutzerprofile aus der Praxis:
- Berufseinsteiger mit 2.000 Euro Sparrate pro Monat: Zu wenig für klassische Immobilien, zu viel für das Tagesgeldkonto. Crowdfunding ermöglicht, erste Erfahrungen mit dem Immobilienmarkt zu sammeln, ohne ein Jahrzehnt sparen zu müssen.
- Bestandsanleger mit Streuungsbedarf: Wer bereits Aktien und ETFs hält, kann Immobilien-Crowdfunding als schwach korrelierte Beimischung nutzen. Die Renditestruktur unterscheidet sich grundlegend von Aktienmärkten.
- Selbstständige ohne Kreditwürdigkeit für Bankfinanzierungen: Wer keine SCHUFA-freundliche Gehaltsabrechnung vorweisen kann, scheitert oft bei der klassischen Baufinanzierung. Als Anleger auf einer Crowdfunding-Plattform spielt das keine Rolle.
Die Risiken, die oft unterschätzt werden
Nachrangdarlehen bedeuten im Insolvenzfall eines Projekts: Anleger werden zuletzt bedient. Banken, die vorrangige Kredite vergeben haben, erhalten ihr Geld zuerst. Das ist kein kleiner Unterschied. Zwischen 2020 und 2024 gab es in Deutschland mehrere Fälle, in denen Anleger auf Crowdfunding-Plattformen Verluste hinnehmen mussten, weil Projektentwickler insolvent wurden.
Hinzu kommt die Illiquidität. Anders als Aktien lässt sich ein laufendes Crowdfunding-Investment nicht einfach verkaufen. Wer das Geld vor Laufzeitende zurückbraucht, hat in den meisten Fällen keine Option. Einige Plattformen haben Sekundärmarktlösungen eingeführt, aber die Liquidität dort ist begrenzt.
Ein weiterer Punkt, der in Hochglanzpräsentationen selten auftaucht: Projektverzögerungen. Bauprojekte laufen in Deutschland regelmäßig drei bis zwölf Monate über den ursprünglichen Zeitplan. Was als 18-monatiges Investment geplant war, kann sich auf 28 Monate ausdehnen. Die Verzinsung läuft in dieser Zeit weiter, aber die Planungssicherheit leidet.
Worauf Anleger achten sollten
Wer konkret einsteigen will, sollte vor einer Investitionsentscheidung mindestens folgende Punkte prüfen:
- Eigenkapitalquote des Projektentwicklers am Gesamtvolumen (unter 10 Prozent ist ein Warnsignal)
- Track Record der Plattform bei abgeschlossenen Projekten, nicht nur bei laufenden
- Standort und Nutzungsart des Objekts (Wohnimmobilien in B-Städten haben aktuell bessere Fundamentaldaten als Gewerbeprojekte in C-Lagen)
- Ob eine ECSP-Zulassung vorliegt
- Maximale Investitionsquote im eigenen Portfolio (Faustregel vieler Finanzplaner: nicht mehr als 10 bis 15 Prozent des Anlagevermögens in Crowdfunding)
Was 2026 realistisch erreichbar ist
Ein Beispiel aus der Praxis: Wer ab Januar 2026 monatlich 500 Euro in drei bis vier verschiedene Crowdfunding-Projekte mit durchschnittlich 6,5 Prozent Verzinsung und 24 Monaten Laufzeit steckt, hat nach zwei Jahren rund 12.000 Euro investiert und erzielt Zinserträge von circa 780 Euro brutto. Das ist kein Vermögen, aber es ist ein Einstieg, und er erfordert kein vorhandenes Eigenkapital in fünfstelliger Höhe.
Crowdfunding löst das Eigenkapitalproblem beim Immobilienkauf nicht. Es schafft aber eine Brücke für Menschen, die bisher komplett außen vor standen. Wer die Mechanismen versteht, die Risiken kennt und Verluste im eingesetzten Kapital verkraftet, findet hier ein Instrument, das vor zehn Jahren schlicht nicht existierte.
