Von Redaktion BDO-Online · veröffentlicht am 17.09.2026 · aktualisiert am 01.10.2026
Die Lage auf den deutschen Wohnungsmärkten bleibt angespannt. Wer 2026 in München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt nach einer Wohnung sucht, stößt auf Angebote, die sich innerhalb von Stunden erledigen, und auf Kaufpreise, die trotz der Zinswende der vergangenen Jahre kaum nachgegeben haben. Gleichzeitig entstehen neue Förderprogramme, Quartiere entwickeln sich um, und der Begriff des städtischen Wohnens selbst verändert sich. Was bedeutet das konkret für Mieter und Käufer?
Wo die Preise stehen und wohin sie sich bewegen
Wer heute in Berlin eine 70-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage mieten will, zahlt im Median rund 18 Euro nettokalt pro Quadratmeter, in einzelnen Bezirken wie Mitte oder Prenzlauer Berg liegen Angebote längst bei 22 Euro und mehr. München überschreitet bei Neuvermietungen regelmäßig die Marke von 24 Euro. Hamburg und Frankfurt folgen knapp dahinter. Diese Zahlen beziehen sich auf Angebotsmieten, also das, was Vermieter ausschreiben. Der tatsächlich verhandelte Preis weicht selten stark ab, weil die Nachfrage das kaum zulässt.
Beim Kauf hat die Zinswende seit 2022 die Erschwinglichkeit spürbar verschlechtert, auch wenn die nominalen Quadratmeterpreise in einzelnen Städten leicht zurückgegangen sind. In München kostet eine durchschnittliche Eigentumswohnung im Bestand weiterhin zwischen 7.500 und 9.000 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Zinssatz von 3,8 bis 4,2 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung bedeutet das für einen 400.000-Euro-Kredit eine monatliche Rate von rund 2.100 Euro, ohne Tilgungsvarianten einzurechnen. Wer kaufen will, braucht ein solides Eigenkapitalpolster von mindestens 20 Prozent plus Kaufnebenkosten.
Was sich 2026 konkret verändert
Mehrere Entwicklungen wirken sich 2026 direkt auf Mieter und Käufer aus:
- Mietpreisbremse: Die Regelung gilt in zahlreichen Städten weiter, wird aber nicht einheitlich durchgesetzt. Mieter sollten Angebote aktiv mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abgleichen und bei Überschreitung schriftlich rügen.
- Energieeffizienz und Sanierungspflicht: Gebäude mit Effizienzklasse G oder schlechter verlieren an Attraktivität, weil Eigentümer zunehmend Sanierungskosten auf Mieter umlegen oder Verkaufspreise anpassen. Käufer sollten den Energieausweis sorgfältig prüfen.
- Neubauförderung: Das Baukindergeld wurde nicht verlängert, aber das KfW-Programm 300 für klimafreundlichen Neubau ist 2026 wieder mit höheren Fördermitteln ausgestattet. Wer neu baut oder eine Neubauwohnung kauft, sollte frühzeitig einen Antrag prüfen.
- Bebauungsrecht in Nachverdichtung: Viele Städte erlauben Dachgeschossausbau und Aufstockung. Das schafft neues Angebot, erhöht aber auch in bestehenden Bestandsgebäuden Lärm und Baubelastung während der Umbauphase.
Mieten oder kaufen: Eine nüchterne Rechnung
Die Entscheidung zwischen Miete und Kauf lässt sich nicht pauschal beantworten, aber konkrete Zahlen helfen. Als Faustregel gilt: Wenn der Kaufpreis das 30-Fache der Jahresmiete übersteigt, rechnet sich ein Kauf nur bei langer Haltedauer und stabiler Wertsteigerung. In München liegt dieses Verhältnis aktuell bei rund 35, in Leipzig bei etwa 22. Das bedeutet nicht, dass Kaufen in München falsch ist, aber der Zeithorizont muss länger sein, und die Rechnung sollte Opportunitätskosten, Instandhaltungsrücklagen und Steuereffekte einschließen.
Praktisch bedeutet das: Wer in den nächsten fünf Jahren flexibel bleiben muss oder will, fährt in den teuren Großstädten oft besser mit Mieten. Wer einen Zeithorizont von 15 Jahren und mehr hat, ein stabiles Einkommen, und nicht mehr als 30 Prozent seines Nettoeinkommens für Wohnkosten aufwenden will, kann ein Kaufprojekt ernsthaft prüfen.
Stadtteile und Quartiere: Wo sich der Blick lohnt
Das Konzept des urban wohnen entwickelt sich weiter weg vom reinen Innenstadtgedanken hin zu dichten, gemischt genutzten Quartieren mit guter Infrastruktur, die nicht zwingend zentral liegen müssen. Genau diese Lagen gewinnen gerade an Relevanz, weil sie oft noch Preispotenzial nach unten bieten, aber infrastrukturell aufholen.
Konkrete Beispiele: In Berlin lohnt der Blick auf Marzahn-Hellersdorf, wo Neubauprojekte mit vergleichsweise moderaten Kaufpreisen entstehen und die Verkehrsanbindung durch die U5-Verlängerung verbessert wurde. In Hamburg entwickelt sich Wilhelmsburg weiter, auch wenn das Quartier lange einen schweren Stand hatte. In München sind Randlagen wie Feldmoching oder Teile von Riem durch S-Bahn-Anbindung attraktiver geworden, ohne die extremen Innenstadtpreise zu erreichen.
Wer flexibel genug ist, sollte auch Städte der zweiten Reihe nicht ausblenden. Erfurt, Magdeburg oder Bielefeld bieten 2026 ein anderes Preis-Leistungs-Verhältnis, ohne auf urbane Infrastruktur zu verzichten.
Was Mieter konkret tun können
Der Wohnungsmarkt in Großstädten bevorzugt strukturiert vorbereitete Bewerber. Wer mit einer fertigen Bewerbungsmappe antritt, Bonität nachweisen kann und schnell reagiert, hat messbare Vorteile gegenüber Interessenten, die nachfragen und abwarten.
Empfehlenswert ist außerdem ein aktiver Blick auf Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften. In Berlin etwa vermieten städtische Gesellschaften wie die Gewobag oder die degewo rund 350.000 Wohnungen unter Marktpreis. Die Wartelisten sind lang, aber eine frühe Registrierung zahlt sich aus. Ähnliche Strukturen existieren in Hamburg (SAGA) und Frankfurt (ABG).
Kaufinteressenten: Checkliste vor dem Notartermin
Wer ernsthaft kauft, sollte vor dem Notartermin folgende Punkte geprüft haben:
- Grundbuchauszug auf Lasten und Beschränkungen prüfen
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen (bei Eigentumswohnungen)
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen einholen
- Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft prüfen
- Energieausweis und Sanierungsstand bewerten
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar, Makler) einkalkulieren
Ein unabhängiges Baugutachten für Bestandsimmobilien kostet zwischen 500 und 1.500 Euro, kann aber deutlich teurere Überraschungen verhindern. Ein Immobilien-Ratgeber wie www.immobilien-echo.de behandelt Kauf, Miete, Vermietung und Recht. Wer diesen Schritt überspringt, um Zeit zu sparen, riskiert versteckte Mängel, die später fünfstellige Beträge kosten können.
Der Wohnungsmarkt 2026 belohnt keine Eile, aber er bestraft schlechte Vorbereitung. Wer mit klaren Zahlen, realistischen Erwartungen und einem strukturierten Prozess in die Suche geht, findet in der Großstadt weiterhin passende Lösungen, auch wenn der Weg dorthin mehr Ausdauer erfordert als noch vor zehn Jahren.
