Der Sommer 2021 hat es gezeigt: Als das Ahrtal in Rheinland-Pfalz innerhalb weniger Stunden unter Wasser stand, verloren mehr als 135 Menschen ihr Leben und rund 42.000 ihre Häuser oder deren Substanz. Was danach folgte, war nicht nur eine humanitäre Katastrophe, sondern auch eine Neubewertung von Immobilien. Seitdem fragen Kaufinteressenten bei Maklern gezielt nach Hochwasserkarten, Hangstabilität und Hitzebelastung. Das ist kein Nischenphänomen mehr.
Klimarisiko als Preisfaktor
Immobilienwerte werden traditionell nach Lage, Bausubstanz und Infrastruktur bewertet. Klimarisiken tauchen in dieser Rechnung erst seit wenigen Jahren systematisch auf. Dabei sind die Daten längst vorhanden. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) schätzt, dass rund 300.000 Wohngebäude in Deutschland in hochwassergefährdeten Zonen stehen. Versicherer stufen diese Objekte in die Gefährdungsklassen ZÜRS 3 und 4 ein, was zu deutlich höheren Prämien oder Ablehnungen führt.
Was das in Zahlen bedeutet: In Teilen des Rheingebiets, der Elbe-Niederungen oder entlang der Donau sind Grundstückspreise in den letzten fünf Jahren stagniert oder leicht gefallen, obwohl der überregionale Markt anzog. Parallel dazu verzeichneten Regionen mit niedrigem Klimarisiko überdurchschnittliche Preissteigerungen. Käufer zahlen also bereits heute eine Art Klimaprämie für Sicherheit, auch wenn sie es nicht immer so benennen.
Welche Regionen gelten als klimastabil?
Klimastabilität bedeutet nicht, dass eine Region von Extremwetter komplett verschont bleibt. Es geht um das Ausmaß der Risiken und die Fähigkeit, damit umzugehen. Gemessen an drei zentralen Parametern, nämlich Überflutungswahrscheinlichkeit, Hitzebelastung und Wasserverfügbarkeit, schneiden bestimmte Mittelgebirgslagen und Teile des südlichen Deutschlands besser ab als Tieflagen und städtische Wärmeinseln.
- Hochwasserrisiko: Höhenlagen ab etwa 400 Metern sind strukturell weniger anfällig für Überflutungen aus Flüssen. Das schließt Lagen am Schwarzwald, der Schwäbischen Alb oder dem Sauerland ein.
- Hitzebelastung: Verdichtete Innenstädte speichern Wärme erheblich länger. Ländliche Lagen mit Baumbestand und Luftzirkulation bleiben kühler. In München wurden 2023 an 22 Tagen Temperaturen über 30 Grad gemessen, in umliegenden Gemeinden mit Höhenunterschied teils nur an 8 bis 12 Tagen.
- Wasserversorgung: Regionen mit eigenem Grundwasservorkommen oder Nähe zu natürlichen Speichern sind weniger anfällig für die Dürreperioden, die seit 2018 regelmäßig auftreten.
Der Südwesten Deutschlands vereint mehrere dieser Faktoren. Die Region rund um Tuttlingen etwa liegt auf der Schwäbischen Alb, hat vergleichsweise moderate Sommertemperaturen und ist nicht von großen Flussniederungen geprägt. Wer dort kauft, beauftragt in der Regel einen ortskundigen Immobilienmakler Tuttlingen, der die mikroklimatischen Unterschiede zwischen einzelnen Tallagen und Hochflächen aus der Praxis kennt und bei der Objektwahl entsprechend beraten kann.
Klimamigration: Wer bewegt sich wohin?
Der Begriff Klimaflucht klingt nach Entwicklungsland. Tatsächlich setzt er längst auch in Europa ein, zunächst leise und selten so benannt. Eine Studie des Potsdam-Instituts für Klimafolgenforschung aus dem Jahr 2023 zeigt, dass innerdeutsche Wanderungsbewegungen künftig stärker durch klimatische Faktoren mitbestimmt werden. Nicht als alleiniger Grund, aber als zunehmend relevanter Faktor neben Arbeit, Familie und Lebensqualität.
Besonders bemerkbar macht sich das bei Familien mit Kindern und bei Rentnern. Beide Gruppen denken langfristig. Eine Familie, die heute ein Haus kauft, plant für 20 bis 30 Jahre. Ein Rentner, der seinen Alterswohnsitz wählt, will nicht in zehn Jahren mit unbezahlbaren Heizkosten oder wiederkehrenden Überschwemmungsschäden konfrontiert sein. Aus Maklergesprächen in Süddeutschland wird berichtet, dass Anfragen aus norddeutschen Großstädten und dem Rhein-Ruhr-Gebiet spürbar zugenommen haben, oft verbunden mit expliziten Fragen nach Klimarisiken.
Was Käufer konkret prüfen sollten
Klimastabilität lässt sich recherchieren, man muss nur wissen, wo. Folgende Quellen und Kriterien helfen bei einer fundierten Entscheidung:
- ZÜRS-Karte des GDV: Zeigt Hochwassergefährdungsklassen für jede Adresse in Deutschland. Über die Website des GDV oder direkt beim Versicherer abrufbar.
- Klimaatlas des Deutschen Wetterdienstes: Enthält Daten zu Hitzetagen, Starkniederschlägen und Temperaturtrends auf Gemeindeebene.
- Bebauungsplan und Bodengutachten: Gibt Auskunft über Versickerungsfähigkeit des Bodens und lokale Überflutungsgeschichte. Besonders relevant bei Kauf älterer Objekte in Tallage.
- Versicherbarkeit prüfen: Vor Kaufabschluss sollte die Elementarschadenversicherung angefragt werden. Wird sie verweigert oder ist sie extrem teuer, ist das ein klares Signal.
- Mikrolage beachten: Zwei Straßen Abstand können bei Hanglage oder Bachnähe den Unterschied zwischen ZÜRS 1 und ZÜRS 3 bedeuten.
Die Kehrseite: Preisdruck in sicheren Lagen
Mit steigender Nachfrage steigen die Preise. Das ist keine neue Erkenntnis, aber in klimastabilen Regionen entwickelt sie eine besondere Dynamik. Lagen, die noch vor zehn Jahren als strukturschwach galten, weil sie ländlich und wenig infrastrukturell erschlossen waren, werden nun neu bewertet. Das treibt Preise nach oben und kann für ansässige Bevölkerung zur Verdrängung führen.
In einigen Gemeinden auf der Schwäbischen Alb sind Grundstückspreise zwischen 2018 und 2023 um 40 bis 60 Prozent gestiegen, teils mehr. Das liegt nicht allein am Klimafaktor, aber er spielt hinein. Wer in solche Regionen investiert, spekuliert de facto auf eine weitere Aufwertung durch Zuzug. Das kann funktionieren, trägt aber auch Risiken: Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nahversorgung in ländlichen Lagen sind nicht automatisch auf Wachstum ausgelegt.
Langfristige Perspektive: Klimaresilienz als Wertkriterium
Immobilien in klimastabilen Lagen werden in den nächsten Jahrzehnten strukturell an Bedeutung gewinnen. Die EU-Taxonomie für nachhaltige Finanzprodukte beginnt bereits, physische Klimarisiken bei der Bewertung von Immobilienfonds zu berücksichtigen. Banken in den Niederlanden und Österreich fordern bei der Kreditvergabe für Neubauten in Risikolagen bereits Klimagutachten. Dass das in Deutschland folgen wird, gilt unter Fachleuten als wahrscheinlich.
Für private Käufer bedeutet das: Wer heute in einem hochwassergefährdeten Gebiet kauft, könnte in zehn Jahren nicht nur höhere Versicherungskosten haben, sondern auch schlechtere Refinanzierungskonditionen und einen schwierigeren Weiterverkauf. Klimaresilienz ist kein Luxuskriterium mehr. Es ist ein Werterhaltungsfaktor, der in jede ernsthafte Immobilienentscheidung gehört.
